주택 보급률이 100%가 넘었는데 집이 모자라는 이유
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모든 사람은 지금보다 나은 양질의 주택으로 업그레이드 할 수 있기를 원한다
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좋은 집은 한정적이고, 인구 대비 신축 아파트를 원하는 수요는 늘 존재한다.
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부동산 경기와 유행에 따라 대형아파트, 소형아파트, 오피스텔 등 공급량의 수급불균형이 심하다.
인구 변화 데이터 분석
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저출산으로 인해 2020년 이후부터 자연인구감소를 맞이함(예상보다 이른 시기)
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가정형성/취업 등으로 주택 수요 발생
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고령자 사망으로 인한 빈집 발생
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단, 인구문제와 주택시장의 관계는 단기간의 큰 변동은 잘 나타나지 않으므로, 장기적인 관점으로 바라봐야 할 것
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국내 인구의 변화
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출산율 증가에 따른 인구 증가(절대적 증가)
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1960년대 3000만 명, 1980년대 4000만 명, 2010년대 5000만 명 돌파
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농촌에서 도시로 이동하며 도시 인구 증가(상대적 증가)
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도시 인구가 늘어남에 따라 도시는 계속 확장되고 주택수요가 증가함
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교외화에 따른 신시가지 조성, 신도시(위성도시) 조성
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1980년대‧1990년대‧2000년대, 각각 다른 유형의 도시들이 발달
연도별 인구 변화 분석
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1997~2002년
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부울경, 호남권의 인구가 유일하게 감소
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2017~2022년
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인구 감소: 서울, 부울경, 대구경북, 광주전라, 강원도 지역
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인구 증가: 경기·인천, 충청권, 제주
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2021년~
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대한민국 정부수립 이후 처음으로 전체 인구 감소 시작
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반면 세대(가구)수는 분화에 따라 지속적으로 늘어나는 중(신축건물 필요)
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서울·부산은 1990년대부터, 대구는 2000년대부터, 광주·대전은 2010년대부터 인구감소가 시작됨
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도시마다 인구 증가/감소 편차가 큰 편
세대 수
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우리나라 전반적으로 세대 수는 꾸준히 늘어나는 편이지만, 인구는 2020년부터 감소추세로 전환됨
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국내 주요 대도시 인구는 감소하지만, 세대수는 지속적으로 증가함
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수도권의 세대수 증가폭이 매우 크게 나타남
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2018년 이후 세대수의 급격한 증가가 이루어졌으며, 이는 인구감소와는 반대로 왜곡된 값이 나타남
(취득세, 양도세 등 다주택 세대에 대한 부동산 규제로 세대분리 현상이 많이 나타남)
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지난 몇 년간 저금리 시기임에 따라 오피스텔 공급량이 많은 것도 세대수 증가에 부분적인 역할을 하는 것으로 판단함
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인구감소추세라도 세대수는 지속적으로 늘어날 것이며, 가구당 가구원 수는 더욱 줄어들 것
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분가로 인해 가구당 가구원 수 줄어들었음(1970 : 5.2, 1980 : 4.5, 1990 : 3.7, 2000 : 3.1 2010 : 2.7, 2022.6월 : 2.18명)
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가구당 가구원 수가 1에 수렴할수록 가구당 가구원수 감소 폭은 더욱 줄어드는 것과 마찬가지
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‘군’ 지역 중 절반 정도는 세대 수가 감소추세로 전환
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세대 수 증가가 이루어지지 않으면 웬만해선 신축건물이 필요 없음
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향후 세대수가 감소하는 시기를 전후로 주택수요가 감소할 듯 (양질의 주택보급률도 따져봐야할 것)
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향후 전망은 세대수 증가수, 증가율이 큰 폭으로 떨어질 것으로 판단됨
세대 수 증가/감소 지역
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최근 5년간 세대수 감소지역
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태백, 강원도 남북접경지역, 농촌지역, 서울 및 서울 주변에 80년대 이전 개발지역 일부
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고령화지역 및 노후주택의 가구원 수 분화에 따른 영향(기존에 살던 사람이 빠져나감)
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인구감소 추세가 매우 심각하며, 지역상권 쇠퇴로 이루어짐
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최근 1년간 세대수 감소지역
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서울 소형주택 밀집지역, 부산 구도심권, 농촌지역 등
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가구원 수 분화에 따라 지속적으로 감소 전망
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최근 5년간은 증가하다가 최근 1년간 감소추세로 바뀐 지역들이 많음
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최근 5년간 세대수 증가지역
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경기남부가 가장 큰 폭, 충청권 일부, 수도권 및 광역시 도시 확장부 등
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산업단지·일자리 유치로 많은 인구가 집중되며, 개발계획에 의한 입주물량도 많은 지역
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인구 유입으로 인프라 확충. 광역교통망, 역세권 개발 기대감
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최근 1년간 세대수 증가지역
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과천, 인천서구, 인천중구, 세종, 평택, 대구중구, 화성, 파주, 아산, 부산동래 등
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신도시개발 및 재개발(대구중구·부산동래구)에 의한 세대수 증가지역
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→ 부산·대구 등의 도심 재개발은 도시의 지역상권 활성화를 더욱 유도함
연령별 인구 분포
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5~19세 인구 비율 높은 곳
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5~15년차 아파트, 40대 연령대 및 학령인구가 많은 곳
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교육인프라가 최근 발달하는 편
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20대·30대 인구
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서울이 압도적으로 높음
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서울 중 상대적으로 다세대주택이 많거나 집값이 저렴한 곳에 위치
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학업·취업에 의한 이동이 발생
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취업 이후로는 해당지역에 정착할 가능성이 높음(잠재주택수요)
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고령인구 비율 높은 지역의 특징
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사망자가 다수 발생하여 자연인구감소폭이 큼
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신도시로 조성된 세종시를 제외하고는 국내 모든 광역자치단체에서 고령사회 비율인 14%를 초과함
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부산광역시는 2022년 6월 기준, 65세 이상 인구가 20.9%로, 특·광역시 중 유일하게 초고령사회
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2020년 기준 부산은 하루 평균 출생 41명, 사망 63명으로 약 8,000명의 자연인구 감소가 발생
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고령화 비율이 갈수록 심해짐에 따라 자연인구 감소 폭은 더욱 커질 것
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2022년 6월 함양군 출생 2명, 사망 42명으로 사망자가 출생자 21배
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강원, 전북, 전남, 경북 등 산업단지가 상대적으로 빈약한 지방의 경우 고령화 정도가 매우 심각하며, 해당 지역에 산업단지가 없을 경우, 많은 빈집들이 발생할 것(특히, 인프라가 빈약한 마을 단위부터 더욱 확대)
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젊은 시절부터 도시생활을 해낸 베이비붐 세대가 은퇴를 할 경우, 소비위축이 이루어질 것
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국내 합계출산율 변화
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2013-1.19, 2015-1.24, 2017-1.05, 2018-0.98, 2019-0.92, 2020-0.84, 2021-0.81
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현재 전 세계에서 최저치를 기록하는 중
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저출산 지역의 특징
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육아·보육인프라가 약함
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신혼부부들이 대단지 신축아파트를 제외하면 주택구입을 꺼려함
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고출산 지역의 특징
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최근 신축아파트가 많이 입주한 지역들이 많음
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지방 소도시 지역들도 의외로 많음
다른 국가
일본
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일본 부동산으로 알 수 있는 교훈은 일본의 부동산시장은 단순 인구문제로 버블이 붕괴된 것은 아님
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다만, 인구감소에 의한 지방·수도권 외곽지역의 많은 빈집발생은 사실
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심리적으로 부동산 가격 상승에 대한 기대감이 매우 낮은 상황
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일본의 인구문제는 1990년대부터 제기되었으며, 우리나라도 10년 전에 인구문제와 집값하락의 영향에 대한 관심이 컸음
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2022년, 현재 기준으로 우리나라의 고령화율 및 저출산문제가 일본보다 심각하여 더욱 장래 인구구조가 걱정됨
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일본의 30년 전 수치보다 곧 위기에 닥칠 우리나라의 인구절벽문제가 더욱 심각한 것은 사실
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학령인구 감소
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2021~2022년: 대학교 입시에서 수많은 지방대가 미달 발생
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향후 , 학령인구는 약 10년 뒤에 주택수요자가 된다는 것을 명심
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생산가능인구
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15~64세 인구
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경제활동인구(취업자+실업자)와 비경제활동인구로 나뉨
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1990년 69.5%를 정점으로 내려왔으며, 대한민국의 경우 2015년 72.9%를 정점으로 내려옴
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2045년 한/일 역전
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1980년 67.3%, 1990년 69.5%, 2000년 67.9%, 2005년 65.8%, 2010년 63.7%, 2015년 60.7%
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30~39세 : 신규주택수요 비율 높음
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65세 이상 인구
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7%, 14%, 20%에 따라 고령화, 고령, 초고령 사회로 나뉨
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고령화인구비율 : 2040년 한/일 역전
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2020년 기준 대한민국 평균수명 83.5세
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70~79세 : 신규주택수요 X, 빈집발생빈도 높아짐
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80~100세 : 상당수에서 수년 내에 빈집발생
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자연인구 감소시점 : 일본 2005년, 대한민국 2020년
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저출산 : 현재 한국이 심각
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젊은 시절부터 아파트에 거주하던 세대가 70대 이상이 되었을 시 아파트의 공실 발생빈도도 높아짐
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따라서 양질의 주택보급률(90년대 이후 건축된 아파트 비율)이 중요하며, 열악한 주택부터 공실이 발생할 것
기타
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인구 1,000명당 주택수 미국, 영국은 정체 상태
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일본은 약 2명마다 1채의 주택이 있음
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2020년 기준 지방의 인구 1,000명당 주택 수는 451.7채로 미국, 영국을 이미 넘어섬
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가구당 가구원 수가 2.5명일 경우, 인구 1,000명당 주택 수가 400채를 넘어설 때부터는 비율이 조금씩만 늘어나도 주택의 만성부족에서 해결되며, 1인당 450채를 넘길 경우, 빈집들이 발생하게 됨
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국내 대도시에서는 부산, 광주의 비율이 높은 편이며, 이들 도시에서는 상대적으로 매우 저렴한 집들도 많음
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가구당 가구원 수가 적은 지역 중 서울 도심지역은 젊은 1인 가구가 많은 편이고, 농촌지역의 가구원 수가 적은 지역은 독거노인이 많은 편이라 서로 상이함.
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가구당 가구원 수가 상대적으로 많은 지역은 최근 조성된 신도시 혹은 교육환경이 비교적 좋은 지역임
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최근 1·2인 가구의 급증으로 가구당 가구원 수가 급감함. 특히 농촌 지역에서 가구당 가구원 수가 2 이하로 떨어질 경우, 사망자에 의한 자연인구감소비율이 매우 높아지며, 단기 인구감소 폭이 매우 심화될 것으로 전망되며, 빈집이 많이 발생하게 됨