금리와 부동산
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고금리 → 저금리
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수익형 부동산 메리트 크게 증가 (상가, 오피스텔, 원룸 등)
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저금리
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수익형 부동산 공급량 증가 (수익형, 소형 부동산 매도 시점)
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저금리 → 고금리
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수익형 부동산 메리트 감소 및 가치 투자(우량주 위주)로 변환
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보유 후 거품 형성 후 매수심리가 절정을 이룰 때 매도 시점 고려
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거품이 생길 가능성이 큼 (전세가격 대비 매매가격이 높아짐, 전세가율 하락)
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고금리
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수익형 부동산 공급량 감소 (수익형, 소형 부동산 매수 시점)
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2011년~ 2015년
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전체적으로 물량 부족. 전세가격이 크게 오름
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2016년부터~
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절대적인 공급부족에서 탈피하여 상대적인 공급부족으로 전환되는 과도기
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2017년 3/4분기~ 2019년 1/4분기
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전국적으로 입주물량이 많은 편
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수도권의 많은 입주물량 여파로 역전세난 대량 발생
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많은 지역에서 전세가격이 하락
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기존에 공급이 모자랐던 소형아파트보다 선호도가 높은 아파트가 수익이 크게 나는 시기
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2013년 이후로는 원룸․초소형아파트 공급량도 매우 많은 편
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재건축, 재개발, 분양권, 신축아파트, 선호지역, 위치 좋은 역세권 대단지, 인기단지 대형 등이 크게 상승
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입주물량이 많은 시기는 역전세가 날 가능성이 높으니 전세와 매매 격차가 큰 곳은 가격 하락 가능성도 높음
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2024년 이후 수도권 입주물량 급격히 감소
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택지개발촉진법 이후(택지개발에 보통 10년 소요)
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단기 공급물량 많지 않은 편.
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3기신도시 개발 및 서울 재개발 활성화로 장기 공급물량은 많아질 예정(지역별 편차는 있음)
정책과 부동산
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수도권 시장은 입주물량의 영향도 받지만, 정책의 영향에 크게 휘둘림
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전세가격, 매매가격 동반 상승
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입주물량의 부족에 대한 영향을 많이 받음
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매매가격 하락, 전세가격 상승
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입주물량의 부족에 대한 영향을 많이 받으나, 정책 후유증이 정상화되는 과정
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매매가격 상승, 전세가격 정체
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입주물량이 충분한 시기이나, 정책 부작용으로 매매값만 올라감 (2018년 이후 서울)
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매매가격 하락, 전세가격 하락
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정상적인 정책 시장에서 입주물량 폭탄이거나, 금융위기 및 거시경제리스크를 맞이함
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규제 강화 시기보다, 규제 완화 시기에 부동산시장은 비교적 안정된 편
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2020.07.10대책(취득세 중과세) 이후로 오피스텔·생활형숙박시설·지식산업센터·상가· 토지 등 부동산 투자에 대한 다변화가 이루어짐
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고분양으로 분양한 오피스텔·생활형숙박시설 등 일시적으로 유행하는 부동산은 주의 필요!
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굳이 오피스텔을 사려면, 위치가 아주 좋은데 오래되어 가격이 저렴한 것들이 상당히 많음
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종부세, 취득세, 양도세 폭탄으로 인한 똘똘한 1채 소유가 대세
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전세가율을 고려하지 않은 똘똘한 1채에 대한 투자는 향후 위험이 커질 수 있음
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조정지역 지정·해제 등에 따른 비상식적인 국지적 폭등장세 현상
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딱히 논리적이지 않은데 비상식적으로 크게 올랐으며, 혜택도 적용해줄 시에는 매도 기회를 줄 때 매도를 해야 함
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2020.06.17 부동산대책 이후 김포 아파트는 매도를 하는게 나았음 (2022년 이후 검단신도시 대거 입주 영향을 받는 지역)
부동산 시장 주요 관전포인트
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금리에 따른 부동산시장 영향
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고가아파트, 저가아파트, 토지, 건물, 상가, 오피스텔, 생숙, 지산 등
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정책변동
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취득세·종부세·양도세
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수도권 vs 지방
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인구추세, 개발호재, 국지적 입주물량
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신축·분양권 vs 기존아파트
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가성비의 부활 여부
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재건축·리모델링 vs 신도시·택지지구
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시내지역 vs 개발호재·주거인프라
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입주물량 들어오는 지역의 득 vs 실
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편의시설 및 인프라 확충 vs 수요 분산
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신도시가 호재를 물고 들어오는지?
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GTX, 관공서이전, 대규모 일자리 유치 등
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하락추세로 영구 전환? or 바닥을 찍고 반등을 할 것인지?