연도별 도시
•
1960년대, 1970년대는 지방 농촌지역들의 인구가 더욱 많음. 지금보다 활기찬 시장, 식당
•
1980년 이후 : 수도권 확대, 중화학공업도시 발달
•
1990년 이후 : 서울, 부산 위성도시 확대, 지방 대도시 광역화
•
2010년 전후 : 기계, 조선산업 전성기(영남권 도시 전성기)
•
2015년 이후 : 반도체, 전자산업, 수도권 산업단지를 중심으로 크게 성장, 영남권 공업도시들은 정체 상태
선호 주거 형태
•
1인 가구는 역세권 소형아파트·오피스텔을 선호함
•
3인 이상 가구는 학군·주거인프라 발달지역 및 중형 이상 대단지 아파트를 선호함
•
향후 세대 수 증가율이 둔화될수록 신축건물이 덜 필요하게 됨
•
오랜 기간 인구 정체도시는 노후건물이 많은 편
•
신도시 개발은 신축 건물 수요의 감소를 더욱 앞당기게 하는 요인
•
지방도시 생존방안은 외국인 이주민 정착 / 산업단지 유치 / 외지인·외국인 방문객(관광) 유치가 아니면 불가능
주택 신규 수요의 특징
•
신축아파트는 신혼부부로 가구원 수가 분화하며 새로운 주택이 필요해서 발생함
◦
부모 포함 3~4인가구 1세대에서, 2~3세대로 분리됨
◦
자녀+자녀 1쌍(1자녀)이 혼인할 경우 양가에서 1채씩이기에 주택수요는 0.5 증가
◦
자녀+자녀 2쌍(2자녀)이 혼일할 경우 양가에서 1채씩이기에 주택수요는 1 증가
•
2021년 기준 초혼연령은 남자 33.35세, 여자 31.08세로 나타남(통계청)
◦
그러나 2019년 기준 초혼연령이 지난 1983년생 남성 40.6%가 미혼인 상태임
인구구조로 본 도시의 미래
•
국내 주요 대도시는 현재 도심에서 교외화, 외곽도시화가 진행 중임
•
도시 내 지역은 재개발·재건축으로 기존 세대수에 비해 늘어나는 경우가 아니면 인구 증가는 사실상 힘든 구조
•
지역 상권은 가구당 가구원 수가 줄어들면서 인구감소 진행중
•
신축건물이 거의 없는 도시 외곽지역은 고령화 진행중(단기 소비 정체, 장기 인구 큰 폭 감소)
◦
도시 내 지역상권 : 쇠퇴가능성 높음
•
도심·부도심 등 교통결절지
◦
광역화로 인한 상권 더욱 확대
◦
GTX 등 개발은 서울의 영향력 및 도심지 역할을 더욱 크게 할 것
◦
경기·인천에서 환승역
▪
신도림처럼 지나가는 환승역이 될 수 있지만, 개발계획 나올 가능성도 있음
◦
동남권, 대구권 등 광역교통망 확충 여부
•
대전은 세종시의 영향을 많이 받을 가능성이 높으며, 대전역 주변도 장기적으로는 양호함
•
미래 도시의 생존 전략 3가지
◦
1. 산업단지 유치
◦
2. 많은 방문객 유치
◦
3. 압축도시(고밀 재정비)
•
장기적으로 빈집이 많이 발생하게 됨에 따라 빈집이 주택 이외의 용도로 사용 가능한 것들을 찾아내는 것도 방법
•
외국인 방문객을 압도적으로 유치할 수 있는 관광·서비스·소비에 대한 소프트·컨텐츠 마련이 매우 중요
주택 유형별 입주 물량
•
2011~2013년
◦
전국적으로 입주물량이 부족한 시기이고, 이 시기에는 전세대란이 발생
•
2017~2019년
◦
역대 최다 입주물량을 기록한 구간
◦
역전세난이 심각하게 나타나며, 2022년 3/4분기부터 2024년 1/4분기까지 지속적인 초과공급
•
수도권
◦
인구가 증가하기 때문에 인구×0.005보다 많이 필요한 지역
◦
2017~2018년, 2022~2024년 1/4분기까지 많다.
•
지방
◦
2014년부터 2024년까지 꾸준히 입주물량이 많음
◦
2020년 4/4분기부터 2021년 3/4분기까지 물량이 급감
◦
7.10대책·임대차3법과 맞물려 전·월세값이 많이 오름
◦
지방은 지역별로 편차가 매우 큼
•
멸실주택 발생
◦
재건축·재개발, 혹은 주택을 주택이외의용도로 개발하는 등
◦
최근 재개발 위주의 정비사업이 활발한 부산·대구·인천 등에서 높은 비율을 차지
◦
서울지역도 크게 증가할 것으로 예상
◦
멸실주택 발생은 이주수요가 발생하지만, 재건축에비해 재개발은 이주효과가 다소 떨어지는 편(원래 공실이었던 곳이 많음)
•
미분양 주택
◦
2012년 12월 기준 미분양주택의 상당수는 전용면적 85㎡초과가 차지
◦
최근에는 대형 미분양이 없음(건설 자체를 안함)
◦
최근에는 전용 85㎡이하의 미분양이 제법 발생
•
전용면적 95.9㎡ 초과 공급 물량
◦
2006~2012년: 연평균 27.8%
◦
2014~2024년: 연평균 6.4%으로 공급량이 급감
◦
전용면적 95.9㎡ 초과 주택은 4인 이상 가구·고소득자들이 선호
◦
최근 공급량 부족으로 고소득자들이 84㎡ 신축아파트로 분산
수도권 주요 관전포인트
•
1기 신도시 리모델링은 어떻게 봐야할까? (거주적 관점과 투자적 관점)
•
GTX 교통망 확충에 따른 수도권 중심지 무게변동
◦
서울 도심기능 강화, 핵심지 이동, 경기·인천 교통결절지 탄생
•
3기 신도시 공급에 따른 주변지역 영향
•
수도권의 단기공급량 : 부족 / 장기공급량 : 충분 예상
•
입주물량으로 전세가격 예측. 전세가율(%) 변동에 따른 다음 바닥(?) 시점 찾기
•
대단지 주택이 들어올 지역, 일자리가 들어올 지역이 지역별로 발생함에 따라 미래 변화 예측
•
고금리 시대에 과연 가성비를 따질 것인지?
◦
그러나 수도권은 가성비를 따질만한 저렴한 집은 별로 없는 편..
지방 도시 주요 관전포인트
•
원자재값 상승에 따른 저가 주택 키맞추기 여부
•
고금리 시대에 과연 가성비를 따질 것인지?
◦
지방에는 위치가 나쁘지 않은 매우 저렴한 집이 다소 있는 편
•
입주물량 감소에 따른 공급부족 and 인구·세대수 감소에 따른 수요감소
•
지방 고가주택 거품 붕괴 가능성 (전세가율 낮은 지방 아파트들 많은 편)
•
인구감소지역이 생존할 수 있을지 여부는 산업단지 유치 및 외지인 방문객에 큰 영향을 미침
•
지방 도시는 물량 부족지역은 단기간 거품붕괴와는 달리 비교적 안정된 주택시장을 보일 것
•
그러나 중·장기적으로는 세대수증감 및 인구피라미드를 이제 꼼꼼히 따져봐야 함
수도권 주택공급의 문제점 및 도시에 미치는 영향
•
2014.09.01. 부동산대책
◦
택지개발촉진법 해제 적용을 하였으나, 서울시 뉴타운과 엇박자로 인한 장기 주택계획 차질
◦
뉴타운 구역지정 해제로 서울시 뉴타운이 이빨 빠진 뉴타운이 되었으며, 현재까지도 주민갈등이 매우 빈번히 나타남
◦
구역지정 해제된 지역에는 신축빌라 난개발로 몸살을 앓는 중
▪
주차공간 및 주거환경 열악, 가격이 저렴하지도 않음
◦
뉴타운, 기존 신도시 재건축·리모델링 활성화만 되었다면 3기신도시는 탄생되지 않았어도 되었을 것
▪
신도시 개발로 인한 과도한 SOC사업 확대의 연속
▪
서울로 들어가는 길, 서울 시내지역의 주차장 등은 한정적인데, 새로운 도로확충 및 경기도 비역세권 인구증가로 인한 문제점이 크게 작용
◦
서울 도심지 뉴타운 및 서울 근교지역 / 서남부권 광명 뉴타운·철산·하안지구, 목동·노원·도봉·1기신도시·구축택지지구 재건축 및 수직증축 리모델링 등 대안요소가 많이 있었음에도 신도시 개발로 인한 부작용이 크게 작용할 것
•
3기신도시 입주시기는 2027~2028년 이후?
◦
그 때부터는 인구절벽을 맞이해야 할 때!
◦
인구절벽이 주택시장에 미치는 시기는 2030년~2032년부터..
◦
본격적으로 체감되는 시기부터 대거 입주하는 3기신도시
•
3기 신도시 입지는 기존 신도시에 비해 상당히 양호한 편
◦
3기 신도시는 주택공급과 동시에 자족용지를 많이 확보함
◦
3기 신도시의 공급 불확실성을 해소하고, 시중에 사전 공급물량을 풀기 위해 사전청약제도 마련
◦
3기 신도시 공급 가격 vs 주변 아파트 시세 비교시 3기신도시의 가격경쟁력이 월등하게 높음
◦
발표지구 이외에도 기존 2기신도시 및 택지지구 가용용지에서 공공분양으로 저렴하게 가격 공급
◦
수도권 내집마련 수요 및 신혼부부 수요가 대부분 3기신도시 청약으로 몰리게 됨에 따라 기존아파트 수요 급감